1. Земельный участок должен иметь границы
С 1 сентября 2022 года вступили в силу новые положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Теперь в кодексе дано определение земельным участкам — это часть поверхности земли, границы которой определены в законном порядке.
До этого такого определения не было, поэтому на кадастровый учет ставили земельные участки без границ, то есть без межевания. В развитие этой нормы Росреестр подготовил законопроект, согласно которому предметом сделок по купле-продаже, мене, дарению, аренде, ипотеке может быть только земельный участок, границы которого установлены в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Невозможно будет оформить права на построенные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, если они расположены на участке без установленных границ.
Установленные в соответствии с современными требованиями границы земельных участков позволят избежать судебных разбирательств с соседями, а также дают возможность распоряжаться земельным участком и строить на нем объекты недвижимости, не затрачивая время на кадастровые работы.
Для уточнения границ земельного участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на выполнение кадастровых работ. В договоре можно указать условие об обязанности кадастрового инженера представлять от имени собственника земельного участка документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ (межевой план), в Росреестр. При наличии такого условия в договоре кадастровому инженеру не нужна доверенность для представительства в органе регистрации прав.
За осуществление кадастрового учета в связи с уточнением границ государственная пошлина не взимается.
Для сведения. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более.
2. Как разделить двухквартирный дом и земельный участок под ним?
Для того чтобы каждый из участников долевой собственности на общее имущество стал индивидуальным собственником на свой дом блокированной застройки и свой земельный участок под ним, необходимо совершить ряд действий.
1. Заключить между собственниками соглашение о выделе в натуре долей жилого дома в виде помещений (квартир) и о разделе земельного участка.
2. Зарегистрировать право собственности на квартиры. Для этого можно обратиться в ближайший офис МФЦ. К заявлениям прилагается заключенное соглашение. Каждый собственник оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей.
3. Разделить земельный участок на два участка под каждым блокированным домом. Кадастровый инженер произведет все нужные работы и подготовит межевые планы новых участков.
4. Собственники одновременно обращаются в МФЦ и подают каждый по два заявления.
— Об изменении сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартир: внесение сведений о виде разрешенного использования объекта – «дом блокированной застройки». Государственная пошлина не оплачивается.
— О кадастровом учете и регистрации права собственности на образованный земельный участок. К заявлениям прилагается заключенное соглашение. Каждый собственник оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей.
За консультацией можно обратиться в Центр компетенций Управления Росреестра по Пермскому краю по адресу электронной почты: 2@r59.rosreestr.ru или по телефонам: 8 (3424) 29-49-40, 8 (342) 205-95-75, 205-95-72.
3. Какие места общего пользования в многоквартирном доме можно поставить на кадастровый учет?
Не все помещения, которые составляют общее имущество в многоквартирном доме, могут быть поставлены на кадастровый учет одновременно с таким домом.
По общему правилу кадастровому учету подлежат объекты недвижимого имущества, в том числе помещения, которые имеют возможность выступать в качестве самостоятельного предмета гражданского оборота и должны отвечать следующим критериям:
– иметь определенное функциональное назначение;
– отвечать критериям обособленности, т.е. отграничиваться от иного объема здания строительными (ограждающими) конструкциями.
Сведения о помещениях в многоквартирном доме, не соответствующих данным критериям, не учитываются в Едином государственном реестре недвижимости. К таким помещениям относятся: подъезд, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, каналы для инженерных коммуникаций.
Наличие в техническом плане информации об этих объектах будет являться основанием для приостановления кадастрового учета, так как нарушает требования к подготовке технического плана.
Это относится не только к многоквартирным домам, но и к другим зданиям, где собственникам расположенных в них помещений на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в таких зданиях.
4. Что надо сделать, чтобы не платить налоги на снесенное ветхое строение?
Что делать, если объекта недвижимого имущества уже нет, но налоговый орган присылает уведомления на уплату налога.
Необходимо прекратить права собственности на ликвидированный объект недвижимости и снять его с кадастрового учета. Учетно-регистрационные действия проводятся одновременно на основании заявления собственника или уполномоченного представителя по доверенности. С заявлением необходимо представить акт обследования, подготовленный кадастровым инженером.
Для подачи документов в Росреестр можно обратиться в любое подразделение МФЦ. При себе необходимо иметь паспорт.
Документы также могут быть представлены в электронном виде через личный кабинет официального сайта Росреестра https://rosreestr.gov.ru (требуется наличие усиленной квалифицированной электронной подписи), в том числе кадастровым инженером на основании договора подряда.
Процедура прекращения учета объекта недвижимости проводится бесплатно.
Итоговым документом, подтверждающим снятие объекта с кадастрового учета и прекращение прав на него, будет являться выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в реквизите «Статус записи об объекте недвижимости» которой будет отражена информация о снятии с кадастрового учета объекта с указанием даты.
5. В каком случае земельный участок может быть снят с кадастрового учета?
Земельные участки могут быть сняты с кадастрового учета по инициативе правообладателя, по инициативе органа местного самоуправления, а также по инициативе Росреестра.
Если новые земельные участки образованы в результате раздела земельного участка, объединения участков, их перераспределения и проведена регистрации прав на них по заявлению собственников, то исходные земельные участки снимаются с учета.
Земельный участок, который учтен до 1 марта 2008 года, может быть снят с учета по инициативе органа местного самоуправления, если сведения о его правообладателях отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости и нет объектов капитального строительства на них, имеющих собственника.
Учтенные земельные участки после 1 августа 2008 года также могут быть сняты с учета по заявлению органа местного самоуправления, если участок не предоставлен гражданам или организациям, на участке отсутствуют здания, сооружения. А также земельный участок может быть снят с учета, если не предоставлен гражданам или организациям, но на нем есть здания, сооружения, принадлежащие на праве собственности или ином вещном праве гражданам или организациям, если границы такого земельного участка не соответствуют документации по планировке территории, с согласия указанных лиц.
Росреестр снимает с учета земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, если в течение пяти лет со дня кадастрового учета такого участка не зарегистрировано право на него, а земельные участки, образованные в результате перераспределения участков для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, — в течение трех лет.
Если на образованный земельный участок по какой-то причине не зарегистрировали право собственности, не обратились в уполномоченный орган за его предоставлением, такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета. Если это произошло, процесс образования участка придется начинать заново: обращаться к кадастровому инженеру за подготовкой межевого плана, подавать заявление в Росреестр о его государственном кадастром учете и регистрации прав на него.
6. Росреестр советует, как найти кадастрового инженера
Поставить на кадастровый учет дом, провести межевание и определить границы земельного участка, разделить или объединить участки, оформить перепланировку — для всего этого требуется помощь кадастрового инженера, который выполнит необходимые работы и составит документы для направления в Росреестр.
Кадастровый инженер — физическое лицо, занимающееся межеванием и подготовкой документов для государственного кадастрового учета недвижимости. Он должен иметь соответствующий квалификационный аттестат и быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО).
Для выполнения кадастровых работ со специалистом нужно заключить в письменной форме договор подряда. В нем должны быть указаны, в том числе предмет договора, обязательства сторон, сроки и стоимость работ.
Прежде, чем подписать договор с кадастровым инженером, нужно обратиться к профессиональному реестру кадастровых инженеров, который находится на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru в разделе «Услуги и сервисы – Сервисы – Реестр кадастровых инженеров».
Туда входят все специалисты, которые состоят в саморегулируемых организациях или прекратили членство в них. В реестре указываются дата регистрации, дата исключения из СРО и его причина, результаты профессиональной деятельности. Там же можно найти информацию о дисциплинарных взысканиях.
Заказчику работ следует обратить внимание на следующую информацию, содержащуюся в Реестре кадастровых инженеров:
— членство в саморегулируемой организации (кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации);
— актуальность сертификата кадастрового инженера (кадастровый инженер обязан иметь действующий сертификат);
— контактную информацию для связи с кадастровым инженером;
— результаты профессиональной деятельности кадастрового инженера (количество решений об осуществлении учета, об отказе/приостановлении учета, принятых за период деятельности кадастрового инженера).
В договор подряда можно включить условие о том, что кадастровый инженер вправе представлять в Росреестр без доверенности документы, если он выполняет работы по разделу, выделу, объединению земельных участков или образованию новых участков из исходных участков, по уточнению местоположения границ земельных участков, снятию с кадастрового учета объекта капитального строительства (при подготовке акта обследования), работы по учету объекта недвижимости, для строительства которого не предусматривается выдача разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию.
При подаче кадастровым инженером заявления от имени правообладателя объекта нужно представить договор подряда и документы, свидетельствующие о приемке заказчиком результатов кадастровых работ и его согласии с содержанием подготовленных по результатам таких работ документов.
7. Как узаконить второй этаж частного дома?
Нередко владельцы частных домов дополняют свои жилища либо пристройками к дому, либо увеличивают его площадь за счет надстройки дополнительных этажей. Как можно узаконить надстроенный второй этаж в частном доме, который изначально был одноэтажным.
Так как изменились основные характеристики объекта недвижимости, его площадь и этажность, необходимо подготовить новый технический план.
Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру. Специалист в соответствии с договором подряда подготовит технический план на жилой дом в связи с изменениями основных характеристик объекта недвижимости. Технический план может быть подготовлен в электронном виде и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера либо в бумажном виде по желанию заказчика.
При реконструкции жилых, дачных и садовых домов не нужно получать разрешение на строительство, а после завершения строительных работ не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию.
После того, как будет подготовлен технический план, необходимо внести актуальные сведения об объекте в ЕГРН.
Для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости потребуется заявление собственника, его паспорт, технический план. Для представителя собственника – доверенность в нотариальной форме. Процедура внесения изменений бесплатная.
Если собственников несколько, заявление должно быть подано всеми собственниками одновременно.
Обратиться с заявлением можно в офис МФЦ либо в электронной форме на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru/. Заявление, направленное через сайт, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью собственника дома.
8. Можно ли сменить вид разрешенного использования земельного участка через орган местного самоуправления?
Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления вправе обеспечивать проведение кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаражей для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, и находящиеся на таких земельных участках объекты капитального строительства.
Для этого они уполномочены принимать от граждан заявления на осуществление учетно-регистрационных действий с недвижимостью, подавать их от имени граждан вместе с необходимыми документами в Росреестр для проведения этих процедур и получать готовые документы.
Также эти органы уполномочены принимать от граждан заявления на проведение кадастровых работ, выступают заказчиками этих работ на основании заявлений граждан.
Чтобы сменить вид разрешенного использования своего земельного участка, гражданам можно обратиться в органы местного самоуправления. Кроме того, специалисты администрации помогут в оформлении документов и подаче заявления.
Важно. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются предельные размеры земельных участков. Перед подачей заявления нужно проверить, соответствует ли площадь земельного участка предельным размерам, установленным для определенного вида разрешенного использования.
9. Что и почему необходимо проверить перед проведением межевания земельного участка?
Перед проведением кадастровых работ по уточнению сведений о земельных участках, учтенных до 1 марта 2008 года, правообладателям и кадастровым инженерам следует запросить сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о таких участках, так как они уже могут быть сняты с кадастрового учета Росреестром самостоятельно.
Учтенные до 1 марта 2008 года земельные участки, сведения о которых внесены в ЕГРН, снимаются с кадастрового учета по инициативе Росреестра:
– если правообладателю исходного земельного участка было направлено уведомление о необходимости зарегистрировать право, но в течение шести месяцев со дня его направления это не сделано;
– если не выявлены правообладатели земельного участка или объектов недвижимости (помещений в них), расположенных на ранее учтенном земельном участке.
Законодательством не предусмотрена процедура по «восстановлению» сведений ЕГРН о снятых с учета объектах недвижимости. Если у гражданина есть правоустанавливающие (акты органов местного самоуправления, свидетельства, договоры о проведении застройки и пр.) или правоудостоверяющие документы, выданные до 31.01.1998 года, на земельный участок, сведения о таком земельном участке могут быть вновь внесены в ЕГРН в качестве ранее учтенного с присвоением нового кадастрового номера. В остальных случаях вопрос может быть решен в судебном порядке.
Вносятся сведения об объекте и регистрация ранее возникшего права осуществляется бесплатно.
Чтобы не проводить повторно процедуру образования земельного участка, в том числе кадастровые работы, и «сохранить» ранее внесенные в ЕГРН сведения о земельном участке, нужно обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права, приложив к нему необходимые правоустанавливающие документы.
10. Сокращение сроков проведения кадастровых работ для «бытовой недвижимости».
К бытовой недвижимости относятся многоквартирные и жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), садовые дома, сопутствующие объекты (индивидуальные гаражи, хозяйственные постройки, объекты вспомогательного использования и т.п.), предоставленные для их строительства земельные участки и объекты недвижимого имущества, т.е. те объекты недвижимости, которые непосредственно связаны с проживанием и бытом граждан.
В отношении бытовой недвижимости сокращены сроки проведения кадастровых работ.
Срок по договору подряда, заключенного с кадастровым инженером на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, строительства гаражей для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, не должен превышать трех рабочих дней.