1. В соответствии с Законодательством РФ: «Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». Соответственно, как и любую вещь, земельный участок можно купить, взять в аренду, отдать в аренду, продать и т.д., но при этом важно, чтобы этот земельный участок был индивидуализирован как вещь. Индивидуализация земельного участка, как объекта недвижимости, определяется его характеристиками (физическими, правовыми, экономическими), к которым относятся:
— местоположение участка земли, под которым Законодательство РФ понимает координаты характерных точек его границ;
— площадь;
— адрес;
— категория земель;
— вид разрешённого использования;
— сведения о правообладателях;
— вид и форма права;
— наличие ограничений, обременений и сервитутов;
— кадастровая стоимость.
Указанные характеристики земельного участка определяются либо уточняются только в ходе проведения кадастровых работ. Кадастровые работы заключаются в осуществлении конкретных действий, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель. Итогом выполнения кадастровых работ является:
— изготовление межевого плана на участок, который включает в себя как топографическое изображение на карте-схеме, так и детальное описание физических (технических) характеристик;
— осуществление кадастрового учета, в ходе которого обязательные характеристики участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости.
— присвоение уникального кадастрового номера.
Узнать характеристики земельного участка, зная кадастровый номер можно путем получения выписки из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРН в электронной или письменной форме), либо путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/. Например, при ознакомлении с характеристиками интересующего нас земельного участка вышеуказанными способами мы узнаём:
а) на публичной кадастровой карте не отображается контур (границы) участка, что свидетельствует об отсутствии уточнённых границ участка (отсутствие проведения кадастровых работ) в связи с чем возникнет ряд проблем:
— определить точное местоположение участка невозможно и в случае судебных разбирательств доказать где находится этот участок сложно;
— любые заинтересованные лица (либо соседи) при желании и посредством проведения кадастровых работ при уточнении либо при формировании нового участка могут забрать часть этого участка либо весь это участок;
— получить разрешение на строительство на этом участке не возможно;
— совершить какую-либо сделку в отношении этого участка не возможно;
— в случае проверки в рамках государственного или муниципального земельного контроля последует обязательное к исполнению Предписание с требованием «об уточнении границ такого участка путём проведения кадастровых работ»;
б) площадь земельного участка в выписке ЕГРН либо на публичной кадастровой картеотображается в размере 100 кв.м. и на эту площадь имеются сведения о зарегистрированных правах, а фактически площадь участка составляет (визуально, либо в результате измерений) 300 кв.м., что так же свидетельствует об отсутствии уточнённых границ участка (отсутствие проведения кадастровых работ) и факт отсутствия правоустанавливающих документов на площадь 200 кв.м. является нарушением Земельного законодательства РФ (ст. 25 и ст. 26 Земельного Кодекса РФ: «использование земельных участков без оформленных в установленном порядке документов, устанавливающих (удостоверяющих) на них право» и подпадает под действие статьи 7.1 Кодекса об административных нарушениях РФ (КоАП) «самовольный захват земельного участка», что влечет наложение административного штрафа в сумме на граждан не менее 5000 тысяч рублей для юридических лиц не менее 100000 рублей. Администрацией района в 2017 году — было осуществлено 15 проверок в рамках муниципального земельного контроля, в первом квартале 2018г. – 20 проверок и все выявленные нарушения это «самовольный захват земельных участков» и восновном по причине отсутствия уточнённых границ используемых земельных участков.
в) площадь земельного участка в выписке ЕГРН либо на публичной кадастровой карте отображается в размере 3000 кв.м. и на эту площадь имеются сведения о зарегистрированных правах, а фактически составляет (визуально, либо в результате измерений) 1000 кв.м., по причине отсутствия уточнённых границ участка (отсутствие проведения кадастровых работ) и в результате пользователь производит оплату земельного налога или арендной платы не за фактически используемую площадь (1000 кв.м.), а за площадь указанную в документах (3000 кв.м.), то есть значительно переплачивает.
2. В соответствии с Законодательством РФ государственная регистрация прав собственности на объекты недвижимости и земельные участки, а так же сделок с недвижимостью и земельными участками является обязательной процедурой (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Без проведения процедуры государственной регистрации не получится полноправного собственника и у такого лица не будет ни каких доказательств своих прав. Зарегистрированное же право на недвижимое имущество и земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке.
В связи с отсутствием прав на земельный участок пользователь такого участка является нарушителем Земельного законодательства (ст. 25 и ст. 26 Земельного Кодекса РФ: «использование земельных участков без оформленных в установленном порядке документов, устанавливающих (удостоверяющих) на них право» и подпадает под действие статьи 7.1 Кодекса об административных нарушениях РФ (КоАП) «самовольный захват земельного участка». Из-за отсутствия прав пользователь так же не платит и земельный налог, а в соответствии с Законодательством РФ «любое использование земли осуществляется за плату» (п.п. 7 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) и в силу этого такой пользователь так же является нарушителем.
Узнать о наличии зарегистрированных прав, знаякадастровый номер, можно путем получения выписки из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРН в электронной или письменной форме), либо путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/.
Если в ЕГРН отсутствует запись о регистрации за вами права собственности на недвижимое имущество и земельный участок, то право собственности у вас не возникло и необходимо принять меры к его оформлению. При наличии каких-либо документов с целью получения консультации по регистрации прав необходимо обратиться к специалистам сельских поселений или к специалистам отдела по управлению имуществом Администрации Юрлинского муниципального района. Так же создана Рабочая группа «по оказанию содействия в постановке на кадастровый учёт земельных участков, объектов недвижимого имущества и государственной регистрации прав на них, по исполнению целевых моделей «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учёт земельных участков и объектов недвижимого имущества». Признания права собственности можно требовать и обратившись в Суд, в случаях если оно возникло до 30.01.1998, то есть до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, и не было зарегистрировано в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), или вы являетесь правопреемником организации, которая была реорганизована и являлась собственником недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ, п. 19 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Обобщая изложенное, обращаем внимание пользователей и собственников земельных участков:
- О необходимости проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков, так как отсутствие установленных границ не позволяет определить точное местоположение и границы участка на местности и фактическую площадь участка, не гарантирует защиту участка от посягательств со стороны третьих лиц и правильность начисления земельного налога, а так же предрасполагает к административному наказанию за самовольный захват земель.
- О государственной регистрации прав на земельные участки во избежание административного наказания за самовольный захват земель.