Управление Росреестра по Пермскому краю напоминает, что покупка квартиры или иной недвижимости с обременением ипотекой – это распространенная, но требующая особого подхода практика. Основная особенность таких сделок заключается в необходимости получения согласия банка или полного погашения продавцом (заемщиком) долга по ипотечному кредиту. Это может существенно увеличить сроки оформления сделки, так как требуется время на согласование с банком или снятие обременения.
Основные риски при покупке ипотечной недвижимости:
- кредиторы могут предъявить требования к продавцу о выплате долга, что может привести к признанию сделки недействительной;
- продавец может не направить деньги на погашение ипотеки, что ставит под угрозу завершение сделки;
- после погашения ипотеки за счет средств покупателя продавец может отказаться от сделки;
- у продавца могут быть иные обязательства перед кредитором, которые будут исполнены за счет денег покупателя.
Для минимизации этих рисков Управление Росреестра по Пермскому краю рекомендует покупателям тщательно проверять документы на недвижимость перед сделкой и внимательно следить за процессом покупки.
Способы продажи недвижимости, находящейся в ипотеке:
1. Продажа объекта после полного погашения кредита и снятия обременения.
Заёмщик может погасить долг по ипотечному кредиту досрочно, используя собственные средства или средства покупателя, переданные в качестве задатка. После этого необходимо уведомить банк о погашении ипотеки и снять обременение в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В этом случае согласие банка на продажу не требуется.
2. Продажа объекта вместе с задолженностью по кредиту.
В этом случае необходимо получить согласие банка на продажу. После регистрации перехода прав собственности ипотека продавца перейдет на покупателя.
Для успешного завершения сделки важно заранее урегулировать вопрос с погашением ипотеки продавца в ЕГРН или получить согласие банка на продажу недвижимости.
Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН:
1. если закладная не выдавалась – необходимо подать заявление залогодержателя (кредитора) или совместное заявление залогодателя (продавца) и залогодержателя;
2. если выдавалась документарная закладная, то для погашения ипотеки требуется:
— либо заявление залогодержателя с представлением закладной в бумажном виде (если закладная в электронном виде, то представляется выписка депозитария по счету депо);
— либо заявление залогодателя (собственника объекта) с представлением закладной в бумажном виде и отметкой об исполнении всех обязательств перед банком.
Соблюдение всех рекомендаций и тщательная проверка документов помогут избежать возможных рисков и обеспечат успешное оформление сделки с ипотечными объектами.